Nhật Bản có thể cho địa phương cấm minpaku ở một số khu vực

Nhật Bản đang chuẩn bị trao thêm quyền cho chính quyền địa phương để hạn chế, và trong một số trường hợp thực tế là cấm, các hình thức cho thuê lưu trú ngắn hạn tư nhân gọi là minpaku. Thay đổi này không phải là lệnh cấm toàn quốc đối với loại hình lưu trú kiểu Airbnb, nhưng có thể khiến quy định địa phương siết chặt hơn đáng kể ở khu dân cư, quanh trường học và tại những khu phố nơi các phản ánh về tiếng ồn, rác thải hoặc hành vi của khách đã tăng lên.

Cơ quan Du lịch Nhật Bản chưa công bố đầy đủ thông báo mới bằng tiếng Anh tại thời điểm viết bài. Tuy vậy, các bản tin bằng tiếng Nhật và tiếng Anh dẫn nguồn cơ quan này cùng một buổi họp báo cáo tháng 6/2026 cho biết cơ quan đang lên kế hoạch gửi hướng dẫn kỹ thuật tới chính quyền địa phương vào cuối tháng 6/2026. Dự kiến hướng dẫn này sẽ làm rõ rằng các đô thị có thể dùng quy định địa phương để giảm số ngày một cơ sở lưu trú tư nhân được phép hoạt động, thậm chí xuống 0 ngày ở những khu vực được chỉ định.

Điều gì sẽ thay đổi?

Theo Luật Kinh doanh lưu trú tư nhân của Nhật Bản, các cơ sở lưu trú tư nhân đã đăng ký hiện có thể đón khách tối đa 180 đêm mỗi năm. Cổng thông tin minpaku chính thức của Cơ quan Du lịch Nhật Bản cũng giải thích rằng các sắc lệnh địa phương vốn đã có thể giới hạn việc triển khai lưu trú tư nhân tùy theo điều kiện từng nơi.

Sự thay đổi chính sách được nhắc tới là giới hạn địa phương đó có thể đi xa đến đâu. Trước đây, chính phủ trung ương nhìn chung coi quy định “0 ngày” là không mong muốn vì nó có thể làm suy yếu mục đích của hệ thống lưu trú tư nhân. Hướng dẫn mới được kỳ vọng sẽ giúp chính quyền địa phương dễ biện minh cho các biện pháp siết chặt hơn ở những nơi cho thuê ngắn hạn bị xem là gây hại cho sự yên tĩnh khu dân cư, điều kiện sinh hoạt địa phương hoặc môi trường giáo dục.

Với du khách, điểm mấu chốt rất đơn giản: một căn hộ hoặc ngôi nhà riêng hợp pháp và còn trống ở một thành phố, quận hoặc khu phố của Nhật Bản có thể chịu quy định khác ở nơi khác. Rủi ro cao nhất là với chỗ ở đặt trong khu dân cư, thay vì khách sạn, ryokan, căn hộ dịch vụ hoặc các loại hình lưu trú khác được cấp phép theo hệ thống khách sạn và nhà trọ.

Vì sao Nhật Bản siết quy định minpaku

Nhật Bản đã đưa khung minpaku hiện đại vào để đưa lưu trú tư nhân vào hệ thống quản lý và đáp ứng nhu cầu của du khách trong nước lẫn quốc tế. Lĩnh vực này đã tăng nhanh. Theo dữ liệu triển khai chính thức của Cơ quan Du lịch Nhật Bản, số thông báo kinh doanh lưu trú tư nhân đã đạt 63.658 tính đến ngày 15/5/2026, với 40.745 chỗ ở hiện còn được thông báo sau khi loại trừ các cơ sở đã ngừng hoạt động. Khi hệ thống bắt đầu vào ngày 15/6/2018, mới có 2.210 thông báo.

Sự tăng trưởng đó đã mở rộng lựa chọn lưu trú cho du khách, đặc biệt là gia đình, nhóm bạn, người ở dài ngày và những người muốn có bếp hoặc kiểu lưu trú như nhà ở. Nhưng các phản ánh từ địa phương cũng ngày càng rõ hơn. Những lo ngại được nêu gồm tiếng ồn ban đêm, đổ rác không đúng cách, tàn thuốc, vấn đề an ninh và sự xáo trộn ở các khu dân cư yên tĩnh.

The Japan Times cho biết Quận Shinjuku của Tokyo, một trong những khu vực đón khách đô thị nhộn nhịp nhất Nhật Bản, đã ghi nhận hơn 900 phản ánh về hành vi thiếu ý thức của khách lưu trú tư nhân trong năm tài chính 2025, so với 70 phản ánh cách đây bốn năm. Đây là một ví dụ ở cấp địa phương chứ không phải quy định toàn quốc, nhưng cho thấy vì sao các đô thị đông khách du lịch có thể muốn có thêm quyền siết chặt.

Du khách nên làm gì trước khi đặt chỗ

• Kiểm tra xem tin đăng có hợp pháp không. Các cơ sở minpaku hợp pháp phải được đăng ký hoặc hoạt động đúng quy định pháp luật. Tránh những tin đăng mơ hồ, không ghi rõ đơn vị vận hành, khu vực địa chỉ hoặc tình trạng pháp lý.
• Đọc kỹ điều khoản hủy đặt phòng. Nếu một đô thị thay đổi sắc lệnh sau khi bạn đặt, vấn đề thực tế với du khách là chủ nhà hoặc nền tảng có hoàn tiền hoặc sắp xếp chỗ ở khác cho bạn hay không.
• Chú ý các thông báo địa phương ở những thành phố du lịch lớn. Những khu vực chịu áp lực du khách lớn, mật độ nhà ở cao hoặc từng có phản ánh có thể sẽ thay đổi nhanh hơn vùng nông thôn.
• Cẩn trọng với các kỳ lưu trú dài trong căn hộ dân cư. Nếu bạn đặt trước nhiều tuần hoặc nhiều tháng, nhất là vào mùa cao điểm, hãy chọn nơi có giấy phép rõ ràng và hỗ trợ khách hàng đáng tin cậy.
• Tôn trọng quy định khu phố. Ở Nhật Bản, tiếng ồn, phân loại rác, hút thuốc và quy định ra vào tòa nhà đều rất quan trọng. Việc khách không tuân thủ là một trong những lý do khiến chính quyền địa phương muốn siết chặt hơn.

Các đặt chỗ hiện tại có bị hủy không?

Hiện chưa có bằng chứng cho thấy sẽ có làn sóng hủy phòng trên toàn quốc ngay lập tức. Thay đổi được kỳ vọng sẽ trao thêm quyền quyết định cho chính quyền địa phương; nó không tự động đóng cửa mọi cơ sở minpaku ở Nhật Bản. Tác động thực tế sẽ phụ thuộc vào việc tỉnh, thành phố, đặc khu hay cơ quan địa phương khác có sửa sắc lệnh hay không, cơ sở nằm ở đâu, và quy định áp dụng với cơ sở đang hoạt động hay chỉ cơ sở mới.

Dẫu vậy, du khách nên coi các căn hộ cho thuê ngắn hạn tư nhân là loại hình được quản lý theo địa phương nhiều hơn so với khách sạn tiêu chuẩn. Nếu bạn đến Nhật Bản vào dịp sự kiện lớn, mùa hoa anh đào, mùa lá đỏ, hoặc lưu trú dài ngày, nên kiểm tra lại đặt phòng khi gần ngày khởi hành.

Kết luận

Chuyển hướng chính sách minpaku mà Nhật Bản đang lên kế hoạch không phải là lý do để tránh hoàn toàn hình thức thuê tư nhân, nhưng là lý do để đặt chỗ thận trọng hơn. Cách an toàn nhất là chọn chỗ ở có tính pháp lý rõ ràng, giữ xác nhận đặt phòng bằng văn bản, hiểu điều khoản hủy và theo dõi quy định địa phương tại thành phố hoặc quận nơi bạn định ở.

Điểm chưa chắc chắn quan trọng nhất là thời điểm: hướng dẫn mới của cơ quan trung ương được báo cáo là sẽ được công bố vào cuối tháng 6/2026, và các hạn chế địa phương vẫn cần được chính quyền sở tại thông qua trước khi tác động tới từng khu phố cụ thể.