日本或允许地方政府在部分地区禁止民泊短租

日本正准备赋予地方政府更大空间，以限制、并在某些情况下实际上禁止，被称为 minpaku 的民泊短租。这一变化并不是要对类似 Airbnb 的住宿实施全国性禁令，但它可能会让住宅区、学校周边，以及噪音、垃圾或住客行为投诉增多的街区适用更严格的地方规则。

截至撰写时，日本观光厅尚未发布完整的新英文通知。不过，援引该机构和 2026 年 6 月简报的日英媒体报道称，该机构计划在 2026 年 6 月稍晚向地方政府发送技术性建议。预计这份建议会说明，各市町村可通过地方条例减少私人住宿可运营的天数，在特定区域甚至可能降至零天。

会有哪些变化？

根据日本《住宅宿泊事业法》，已注册的民泊经营者目前每年最多可接待住客 180 晚。日本观光厅的民泊官方门户也说明，地方条例本就可能因当地情况限制民泊实施。

据报道，这次政策调整的重点在于地方限制究竟能走多远。直到现在，中央政府通常认为所谓“零天”规则并不理想，因为这会削弱民泊制度的初衷。预计新的指引会让地方政府在认定短租损害居住安宁、当地生活环境或教育环境时，更容易为更严格的限制找到依据。

对旅客来说，实际情况很简单：在日本某个城市、行政区或街区合法且可预订的公寓或住宅，在另一个地方可能适用完全不同的规则。风险最高的通常是住宅区内的住宿，而不是酒店、日式旅馆、服务式公寓或其他持酒店和旅馆牌照的住宿。

日本为何收紧民泊规则

日本推出现代民泊框架，是为了把私人住宿纳入监管体系，并满足国内外旅客的需求。这个行业增长很快。根据日本观光厅公布的实施数据，截至 2026 年 5 月 15 日，民泊业务申报已达 63,658 件；剔除已停业部分后，目前仍在申报中的住房为 40,745 套。该制度于 2018 年 6 月 15 日启动时，申报只有 2,210 件。

这种增长为游客带来了更多住宿选择，尤其是家庭、团体、长期停留旅客，以及希望有厨房或更像住宅式住宿的人。但地方投诉也变得更明显。相关担忧包括夜间噪音、垃圾处理不当、烟蒂乱丢、安全顾虑，以及对安静住宅街区的干扰。

《日本时报》报道称，东京新宿区是日本最繁忙的城市游客区域之一，2025 财年收到的民泊住客不当行为投诉超过 900 起，而四年前只有 70 起。这只是地方案例，并非全国性规定，但也说明为何游客密集的市区可能希望拥有更强的管控权限。

预订前，旅客该怎么做

• 确认房源是否合法。 合规的民泊应已完成登记或以其他方式合法运营。对那些没有清楚标明经营者、地址区域或法律状态的模糊房源要保持警惕。
• 仔细阅读取消条款。 如果你预订后地方条例发生变化，旅客实际最关心的可能是房东或平台是否会退款，或为你另行安排住宿。
• 留意主要旅游城市的本地通知。 游客压力大、住房密集或此前投诉较多的地区，政策变化可能会比农村地区更快。
• 在住宅公寓中预订长期住宿时要格外谨慎。 如果你提前数周或数月预订，尤其是在旺季，最好选择牌照清晰、客服可靠的住宿。
• 遵守社区规则。 在日本，噪音、垃圾分类、吸烟和楼宇出入规则都很重要。住客不遵守规定，正是地方政府推动更严格管控的原因之一。

现有预订会被取消吗？

目前没有证据显示会立刻出现全国范围的大规模取消潮。预计的变化只是赋予地方政府更大裁量权，并不会自动让日本所有民泊都关停。实际影响将取决于都道府县、市、特别区或其他地方主管部门是否修改条例、房产所在位置，以及规则适用于现有经营者还是只适用于新开业者。

不过，旅客仍应把民泊短租视为比标准酒店更受地方监管的住宿形式。如果你计划在日本参加大型活动、樱花季、红叶季，或安排长住，最好在临近出发时再核对一次预订。

结论

日本计划调整民泊政策，并不是要让私人短租彻底退出市场，而是提醒大家预订时要更谨慎。最稳妥的做法是选择明确合法的住宿，保留书面预订确认，了解取消条款，并关注你计划入住城市或行政区的地方规则。

最重要的不确定性在于时间：据报道，中央机构的新指引计划在 2026 年 6 月稍晚公布，而地方限制还需要地方政府先行通过，才会影响到具体街区。