日本擬讓地方禁部分民泊

日本正準備給地方政府更多空間，限制，並在某些情況下實質禁止，被稱為 minpaku 的私人短租。這項變動不會全面禁止類 Airbnb 住宿，但在住宅區、學校周邊，以及噪音、垃圾或房客行為投訴增加的社區，地方規定可能會明顯收緊。

日本觀光廳截至本文撰寫時尚未發布完整的新英文公告。不過，引用該廳與 2026 年 6 月簡報的日英媒體報導指出，該廳預計將在 2026 年 6 月稍晚向地方政府發送技術指引。預料這份指引會說明，地方政府可透過地方條例把私人住宿可營運天數縮短，甚至在指定區域降至零天。

有什麼改變？

根據日本《民泊新法》，已登記的私人住宿業者目前每年最多可接待 180 晚。日本觀光廳官方 minpaku 入口網站也說明，地方條例已可依當地情況限制私人住宿的實施。

這次政策轉向，重點在於地方限制的上限到底能拉到多高。過去中央政府大致把所謂「零天規則」視為不理想，因為它可能削弱私人住宿制度的目的。預料新指引會讓地方政府在認定短租妨礙住宅安寧、在地生活環境或教育環境時，更容易提出較嚴格的限制。

對旅客來說，重點很簡單：在日本某個城市、行政區或社區合法且可訂的公寓或住宅，到了另一個地方未必適用同樣規則。風險最高的是預訂在住宅區的住宿，而不是飯店、日式旅館、服務式公寓，或其他依飯店與旅館制度取得執照的住宿。

日本為何收緊民泊規定

日本推出現代版 minpaku 制度，是為了把私人住宿納入監管，並支撐國內外旅客需求。這個市場成長很快。根據日本觀光廳官方實施數據，截至 2026 年 5 月 15 日，民泊業務申報已達 63,658 件；扣除已停業者後，目前仍有效的住居為 40,745 件。制度於 2018 年 6 月 15 日上路時，申報數只有 2,210 件。

住宿選擇變多，對旅客特別有利，尤其是家庭、團體、長住旅客，以及想要廚房或偏住宅式住宿的人。但地方抱怨也越來越明顯。常見問題包括夜間噪音、垃圾處理不當、菸蒂垃圾、安全疑慮，以及安靜住宅社區的生活干擾。

《Japan Times》報導，東京新宿區是日本最繁忙的都市觀光區之一，在 2025 財年收到超過 900 件關於私人住宿房客行為不佳的投訴；四年前則只有 70 件。這只是地方案例，不是全國規定，但也顯示觀光量大的自治體為何希望有更強的裁量權。

訂房前旅客該做什麼

• 確認房源是否合法。 合法的 minpaku 應已完成登記或以其他方式合法營運。避免資訊模糊、未清楚標示業者、地址區域或法律狀態的房源。
• 仔細閱讀取消條款。 如果市政府在你訂房後修改條例，實務上旅客最在意的是房東或平台是否會退款，或改安排住宿。
• 留意主要觀光城市的地方公告。 觀光壓力大、住宅密集，或曾有投訴的地區，可能會比鄉村地區更快出手。
• 住宅公寓的長住要更謹慎。 如果你是提前數週或數月預訂，尤其是旺季，最好選擇有明確執照與可靠客服的住宿。
• 遵守社區規定。 噪音、垃圾分類、吸菸與出入大樓規則，在日本都很重要。房客未遵守規定，是地方政府推動更嚴管制的原因之一。

既有訂房會被取消嗎？

目前沒有跡象顯示會出現全國性的即時取消潮。預期的改變只是讓地方政府擁有更多裁量權，不會自動讓日本所有 minpaku 一夕關閉。實際影響要看都道府縣、市區町村或其他地方主管機關是否修改條例、房源所在位置，以及規定是適用於既有業者，還是只針對新業者。

不過，旅客仍應把私人短租視為比一般飯店更受地方規範影響的住宿。如果你是為大型活動、櫻花季、賞楓季或長住而訪日，最好在出發前再確認一次訂單。

重點

日本這次調整 minpaku 政策，不代表應該完全避開私人短租，而是提醒訂房要更謹慎。最安全的做法，是選擇明確合法的住宿，保留書面訂單確認，了解取消條款，並留意你預計入住城市或行政區的地方規定。

最重要的不確定性在於時點：中央機關的新指引據報會在 2026 年 6 月稍晚公布，而地方限制仍須先由地方政府通過，才會實際影響特定社區。